Nhà ĐT ngoại quốc: hạn chế gì khi kinh doanh bất động sản?

Nhà đầu tư ngoại quốc: hạn chế gì khi KD bất động sản (BĐS)?

Với các quy định ban hành của Luật k.doanh ở VN, hàng loạt nhà ĐT ngoại quốc muốn ĐT nhưng mà lại gặp rất nhiều khó khăn bởi những rào cản là quy định của luật pháp. Ngay sau đây là một số hạn chế cần kể tới:

Khuôn khổ k.doanh nhỏ hơn

Tại sao nói khuôn khổ kinh doanh của nhà ĐT ngoại quốc hẹp hơn nhà đầu tư trong nước bởi 02 lý do:

Thứ I: Với những phương thức đất chia lô bán nền, kiến thiết nghĩa địa, đất mồ mả để bán hoặc thay chủ dùng đất gắn với kiến trúc hạ tầng đó thì nhà ĐT ngoại quốc không được đầu tư vào.

Thứ II: Đối với nhà ở, công trình xây dựng lớn (tỉ dụ giống như các DA: Dự án Vinhomes Ba Son, Dự án chung cư Vinhomes Metropolis Liễu Giai), nhà đầu tư là người ngoại quốc chẳng thể mua để Đang cần bán gấp, cho thuê, cho mướn mua mà chỉ có thể thuê mướn những BĐS này để thực hiện cho thuê lại.

Con số nhà để ở được mua bị hạn chế

Những đối tượng được mua, mướn mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế & có được không quá 30% số lượng căn hộ chung cư(CHCC) trong 1 tòa căn hộ chung cư, nếu là nhà để ở riêng rẽ bao gồm nhà vi la, nhà để ở, nhà liền kề biệt thự thì trên 1 khu có dân số tương đương 01 tổ chức HC cấp phường chỉ đủ điều kiện mua, thuê mướn mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa & có được không quá 250 ngôi nhà gồm có: doanh nghiệp có vốn ĐT nước ngoài, quỹ ĐT ngoại quốc & chi nhánh ngân hàng ngoại quốc đang hoạt động ở Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN. (Điều 161 Luật nhà định cư năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban hành vào 20/10/2015 có chi tiết hơn về vấn đề này trong các trường hợp giống:

Với tình huống trên một khu vực có dân số tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường mà có DA ĐT xây dựng nhà định cư thương mại. Trong khi đó, có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lương nhà ở giống như sau:

– Tình huống chỉ có một DA có số lượng nhà để ở riêng rẽ dưới 2500 căn thì tổ chức, cá nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 10% toàn bộ lượng nhà để ở trong dự án đó.

– Hoàn cảnh chỉ có 1 dự án có tổng số lượng nhà để ở tách riêng tương đương 2500 căn thì đơn vị tổ chức, cá nhân ngoại quốc chỉ được có được không quá 250 căn.

– Hoàn cảnh có từ 02 DA biến thành mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong những DA này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, tư nhân nước ngoài chỉ được có được không quá 10% con số nhà ở của mỗi DA. .

Như vậy về việc ĐT cho các D/A BĐS trong nước, nhà ĐT ngoại quốc đã có những thời hạn mức quy đinh khi muốn ĐT ở VN.

Số tiền thu trước bị hạn chế khi mua bán với các loai BĐS được tạo lên trong tương lai

Ngày nay có tương đối nhiều dự án xây dựng đã bắt đầu bán từ khi đang kiến thiết & cam kết tiến độ bàn giao nhà. Với phương thức này, nhà đầu tư có quyền thu trước số tài chính của khách hàng theo tiến độ xây dựng của D/A (thanh khoản theo đợt). Với các nhà đầu tư trong nước, luật pháp VN quy định đươc thu tối đa 70% trị giá hợp đồng trong khi tỷ lệ ứng dụng với những nhà đầu tư ngoại quốc chỉ có tối đa là 50%. Đơn cử giống như Nhà chung cư Chung cư Hà Nội Center Point Lê Văn Lương. Tọa lạc đc 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, nằm trên trong khu vực có giá nhà đất vô cùng cao, nhưng mà đã tịch thu lại vốn nhanh nhờ thu trước từ giao kèo của người mua.

Dễ bị thu lại đất

Do gặp phải thách thức về vấn đề thủ tục hành chính và không thương lượng được với cư dân về vấn đề, giải tỏa mặt bằng & truy hoàn cho D/A mà cực nhiều nhà đầu tư ngoại quốc đã chẳng thể hoàn tất dự án và bị thu lại đất. Để được phê chuẩn thì các D/A đầu tư phải được phê chuẩn bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, phương án sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch kiến thiết nông thôn mới.

Trên đó là 4 nguyên nhân dẫn đến việc hạn chế của những nhà đầu tư BĐS ngoại quốc vào Việt Nam do chưa nắm rõ những quy định và luật pháp ban hành về ĐT, sử dung tài nguyên đất ở VN. Chính các lực cản này dẫn đến Tình trạng tư nhân, đơn vị người ngoại quốc muốn đầu tư vào Việt Nam găp rất nhiều thử thách, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản – một lĩnh vực không mới tuy nhiên không bao hiện giờ cũ ở nước ta hiện nay.